Attendre peut rapporter. Ou coûter cher. Cinq questions pour savoir dans quel cas vous êtes.
Fin 2026, beaucoup de propriétaires hésitent. Les prix fléchissent, les taux remontent, le budget 2027 est encore en discussion. Attendre peut rapporter, ou coûter cher. Il n'y a pas de réponse unique, mais cinq questions permettent de trancher pour votre bien.
1. Les prix : un marché qui s'essouffle
D'après les indices des notaires et de l'Insee, les prix des logements anciens ont baissé de 1 % au deuxième trimestre 2026, et de 0,8 % sur un an. Les maisons reculent davantage que les appartements : − 1,3 % sur un an. Le volume de ventes, lui, se maintient autour de 958 000 transactions sur douze mois.
Les notaires ne prévoient pas de rebond. Dans leur baromètre de l'automne, 60 % constatent une baisse des prix, 54 % anticipent une stabilité dans les prochains mois et 46 % une nouvelle baisse ; aucun n'attend de hausse. Autre réponse parlante : 88 % conseillent à un ménage qui change de logement de vendre avant d'acheter.
2. Les taux : le budget de vos acheteurs
Le taux de l'État à dix ans a dépassé 4,9 % en octobre, au plus haut depuis 2002, et les banques suivent : barèmes à 3,86 % en moyenne début octobre, jusqu'à 4,40 % chez certaines. Chaque hausse réduit ce qu'un acheteur peut emprunter à mensualité égale. Si la tendance se poursuit, l'acheteur de 2027 aura moins de budget que celui d'aujourd'hui. Personne ne peut garantir l'inverse.
Ce coût n'est compensé que par un gain identifié.
3. Le budget 2027 : des mesures encore en discussion
Le projet de loi de finances pour 2027 contient plusieurs mesures qui touchent les vendeurs, mais aucune n'est votée. Le vote de l'Assemblée sur la première partie, celle des impôts, a été reporté au 3 novembre ; viendront ensuite le Sénat puis le vote définitif, attendu en décembre.
- Résidence secondaire et logement loué : les députés ont adopté le 16 octobre un amendement qui ramènerait de 22 à 17 ans la durée pour ne plus payer d'impôt sur le revenu sur la plus-value, si le logement devient la résidence principale de l'acheteur ou d'un locataire. Le gouvernement y était défavorable.
- Acheteurs familiaux : le projet crée un prêt à taux zéro réservé aux parents d'un enfant à naître ou de moins de trois ans.
- Meublés : l'amortissement des locations meublées serait plafonné, ce qui pousse déjà certains propriétaires à vendre.
Ne décidez pas sur un amendement. Un vendeur qui détient sa résidence secondaire depuis 17 à 21 ans pourrait gagner à attendre le texte définitif. Pour tous les autres, ces mesures ne justifient pas à elles seules de repousser une vente.
4. Le DPE : deux dates à connaître
Au 1er janvier 2027, le coefficient de l'électricité dans le DPE passe de 1,9 à 1,7. Selon le gouvernement, près de 300 000 logements chauffés à l'électricité sortiraient des classes F et G sans travaux. Si votre logement est dans ce cas et proche d'un seuil, attendre la nouvelle étiquette peut valoriser l'annonce : une attestation gratuite suffit, sans refaire le diagnostic.
Au 1er janvier 2028, les logements classés F ne pourront plus être reloués. De nombreux bailleurs vont vendre en 2027 : plus d'offre, donc plus de concurrence pour les vendeurs de biens comparables. Mettre en vente avant cette vague, c'est rencontrer des acheteurs moins sollicités.
5. Votre situation, souvent le vrai critère
Un bien vide coûte chaque mois : taxe foncière, assurance, entretien, chauffage hors gel, risque de dégradation. Une succession a ses propres délais, une indivision ses tensions, un projet d'achat sa date limite. Ces contraintes pèsent souvent plus lourd que la conjoncture.
Exemple chiffré : le coût d'un an d'attente
Cas fictif. Une maison héritée, vide, estimée 240 000 €.
| Taxe foncière et assurance sur un an | 2 400 € |
| Entretien, chauffage hors gel, abonnements | 1 800 € |
| Évolution du prix si le recul des maisons se poursuit (− 1,3 %) | − 3 100 € |
| Coût probable d'une année d'attente | environ 7 300 € |
Ce coût n'est compensé que par un gain identifié : nouvelle étiquette DPE, fiscalité votée, division du terrain ou fin d'un bail.
Le temps coûte et le marché n'offre pas de perspective de hausse.
La nouvelle étiquette arrive en janvier : préparez la vente dès maintenant.
Faites chiffrer la plus-value dans les deux hypothèses avant de signer.
Pour un bien loué classé F, voyez que faire d'un bien invendu depuis des mois ; pour un bien hérité, vendre ou diviser d'abord. Si votre bien est déjà en vente sans résultat, relisez les vraies causes d'une maison invendue : attendre ne les corrigera pas.
Notre approche
Nous ne vous pousserons pas à vendre à tout prix. Nous regardons ce que vaut le bien aujourd'hui, ce qu'il pourrait valoir après un DPE recalculé, une division ou des travaux, et ce que coûte l'attente. Puis nous vous donnons notre avis, chiffres à l'appui. Faites étudier votre bien.
Questions fréquentes
Les prix vont-ils remonter en 2027 ?
Rien ne l'indique. Aucun notaire interrogé à l'automne 2026 n'anticipe de hausse, et la remontée des taux réduit le budget des acheteurs.
La réforme de la plus-value est-elle votée ?
Non. L'amendement des 17 ans a été adopté par les députés le 16 octobre 2026, mais le vote de la première partie du budget est reporté au 3 novembre, puis viendront le Sénat et le vote définitif en décembre.
Faut-il attendre le nouveau DPE pour vendre ?
Seulement si le logement est chauffé à l'électricité et proche du seuil de la classe supérieure. Préparez la vente dès maintenant et publiez l'annonce avec la nouvelle étiquette.
Combien coûte un bien vide qui attend d'être vendu ?
Selon le bien, plusieurs milliers d'euros par an : taxe foncière, assurance, entretien, chauffage hors gel, sans compter le risque de dégradation.
Vendre avant d'acheter, ou l'inverse ?
En marché hésitant, 88 % des notaires conseillent de vendre d'abord, pour connaître son budget réel et éviter un prêt relais coûteux.
Votre bien ressemble à ce cas ?
Parlez-nous-en : on regarde le dossier avec vous, sans engagement.
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