Une villa dans une holding, c'était pratique. À 20 % de sa valeur par an, ça l'est beaucoup moins.
Pendant des années, loger un immeuble ou une maison de famille dans une société a été un réflexe de gestion. Une nouvelle taxe applicable dès cette année et la réforme de l'apport-cession en cours changent l'équation. Pour certains propriétaires, la question n'est plus de savoir s'il faut vendre, mais quand et comment.
Une nouvelle taxe dès les comptes de 2026
La loi de finances pour 2026, promulguée le 19 février 2026, a créé une taxe sur certains actifs des holdings dites patrimoniales (article 235 ter C du Code général des impôts). Elle vise les sociétés soumises à l'impôt sur les sociétés qui réunissent trois conditions : au moins 5 millions d'euros d'actifs, des revenus majoritairement passifs (loyers, dividendes, intérêts), et un contrôle par une personne ou sa famille.
Le taux est de 20 % de la valeur des biens visés. La liste est limitée : bateaux, véhicules de loisir, bijoux, chevaux, vins de collection… et, selon les premiers commentaires, les logements dont la famille se réserve la jouissance gratuitement ou pour un loyer anormalement bas. Les logements loués à des tiers au prix du marché ne sont pas concernés.
Les commentaires officiels de l'administration n'étaient pas publiés au printemps 2026. Le traitement exact d'une maison occupée par la famille doit être vérifié avec un avocat fiscaliste ou un expert-comptable avant toute décision.
Exemple chiffré
Exemple chiffré : une villa de famille dans une holding
Cas fictif. Une holding contrôlée par une famille détient 6 M€ d'actifs, essentiellement des participations et des placements. Elle possède aussi une villa de 1,2 M€ où la famille passe ses vacances sans payer de loyer.
| Valeur de la villa | 1 200 000 € |
| Taux de la taxe | 20 % |
| Taxe due au titre de l'exercice, si la villa est retenue | 240 000 € |
À ce niveau, garder le bien dans la société n'a plus de sens. Les options se résument vite : le louer réellement au prix du marché, le sortir de la société, ou le vendre.
Une vente contrainte par la fiscalité se prépare comme toute vente : avec un prix juste et un acheteur ciblé.
L'apport-cession : l'immobilier ne compte pas
Deuxième sujet : la réforme de l'apport-cession (article 150-0 B ter), votée par l'Assemblée nationale le 16 octobre 2026 dans une version adoucie et encore soumise au Sénat. Lorsqu'un dirigeant a apporté ses titres à une holding qui les a revendus, la donation des titres de la holding pourrait déclencher l'impôt sur la plus-value d'apport, pour la part du prix non réinvestie dans une activité économique.
Or acheter des immeubles pour les louer ne compte pas comme un réinvestissement : la gestion de son propre patrimoine immobilier est exclue. Les holdings qui ont placé leur trésorerie dans la pierre sont donc les premières concernées, et certaines pourraient arbitrer en vendant.
Vendre un immeuble détenu en société : ce qui change
Vendre un bien détenu par une société soumise à l'impôt sur les sociétés n'obéit pas aux règles des particuliers. La plus-value est calculée sur la valeur comptable, après amortissements, sans abattement pour durée de détention. Elle entre dans le bénéfice imposable de la société, puis l'argent distribué aux associés est imposé une seconde fois.
La société vend, encaisse et paie l'impôt sur la plus-value. Simple pour l'acheteur, coûteux si l'immeuble est ancien et amorti.
L'acheteur reprend la société. Possible, mais il hérite aussi de son passé : beaucoup d'acheteurs refusent.
Découper un immeuble en appartements élargit le marché, au prix de délais et de formalités.
Le bon choix dépend des chiffres de la société, de l'état de l'immeuble et du marché local. C'est là que les erreurs coûtent cher : vendre en bloc à un prix décoté, ou découper sans avoir mesuré le coût. Voir vendre un immeuble à la découpe ou en bloc.
Ce qui va se passer sur le marché
Ces deux réformes visent une population restreinte, mais elles portent souvent sur des biens atypiques : grandes maisons, villas de bord de mer, immeubles entiers en centre-ville. Ces biens ont un marché étroit. Si plusieurs propriétaires vendent en même temps, les acheteurs auront le choix, et les biens mal présentés ou mal positionnés resteront en vitrine.
Pour le vendeur, l'enjeu est de ne pas subir le calendrier. Une société qui doit sortir un bien avant la clôture d'un exercice n'a pas le même pouvoir de négociation qu'un propriétaire qui a anticipé. Et les acheteurs de ce type de biens, investisseurs ou familles fortunées, savent repérer une vente pressée.
« Une vente contrainte par la fiscalité se prépare comme toute vente : avec un prix juste et un acheteur ciblé. »
Notre approche
Nous travaillons sur les biens dont la vente demande plus qu'une annonce : immeubles, grandes propriétés, ensembles immobiliers. Nous identifions les acheteurs capables de s'y intéresser et la meilleure façon de présenter le bien. La partie fiscale reste celle de votre expert-comptable et de votre notaire. Pour un immeuble, voir notre page immeuble à vendre, ou contactez-nous.
Questions fréquentes
Ma SCI familiale est-elle concernée par la taxe de 20 % ?
Seulement si elle est soumise à l'impôt sur les sociétés et remplit les trois conditions : 5 M€ d'actifs, revenus majoritairement passifs, contrôle familial. Une SCI à l'impôt sur le revenu n'est pas visée.
Un immeuble loué à des tiers est-il taxé ?
Non, si le loyer correspond au prix du marché. La taxe vise des biens dont la famille profite personnellement.
La réforme de l'apport-cession est-elle définitive ?
Non. Elle a été votée par l'Assemblée nationale le 16 octobre 2026 dans une version adoucie et doit encore passer au Sénat. Le budget définitif est attendu en décembre.
Sortir le bien de la société évite-t-il la taxe ?
Sortir un bien d'une société à l'impôt sur les sociétés a lui-même un coût fiscal : la plus-value est imposée comme en cas de vente. Le calcul doit être fait avant de choisir entre sortir, louer ou vendre.
Vaut-il mieux vendre l'immeuble ou les parts de la société ?
Cela dépend de la valeur comptable, des dettes de la société et des acheteurs visés. Les deux options se chiffrent avec l'expert-comptable avant de choisir.
Votre bien ressemble à ce cas ?
Parlez-nous-en : on regarde le dossier avec vous, sans engagement.
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