L'entreprise n'est pas à vendre. L'immeuble, lui, peut l'être.
Transmettre son entreprise coûte de l'argent, et les réformes en discussion pourraient en coûter davantage. Pour beaucoup de dirigeants, l'entreprise n'est pas à vendre. L'immeuble, lui, peut l'être. Pourquoi l'immobilier devient si souvent la réponse, et à quelles conditions.
Un impôt à payer, mais pas de trésorerie
Un dirigeant qui transmet son entreprise à ses enfants peut devoir payer des droits de donation, même lorsqu'il bénéficie d'un régime de faveur comme le pacte Dutreil, qui n'exonère qu'une partie de la valeur. Le projet de budget 2027 ajoute un sujet : la réforme de l'apport-cession (article 150-0 B ter), votée par l'Assemblée nationale le 16 octobre 2026 dans une version adoucie.
Dans cette version, donner les titres d'une holding qui a revendu les titres apportés dans les huit ans pourrait rendre exigible l'impôt sur la plus-value d'apport, pour la part du prix non réinvestie dans une activité économique, avec un paiement étalé sur dix ans. Le décès, lui, ne déclencherait pas cet impôt. Le Sénat doit encore se prononcer.
Au 17 octobre 2026, la réforme de l'apport-cession n'est pas définitive. Sa date d'entrée en vigueur fait encore débat. Toute décision de transmission doit être chiffrée avec le notaire et l'avocat fiscaliste sur le texte final.
Dans tous les cas, le problème est le même : l'impôt se paie en argent, alors que la valeur est immobilisée dans l'entreprise. Vendre des parts pour payer, c'est faire entrer un tiers au capital ou perdre le contrôle.
Pourquoi l'immeuble
Beaucoup de dirigeants détiennent, à côté de l'entreprise, un patrimoine immobilier : les murs de l'entreprise dans une société civile, un immeuble de rapport, une résidence secondaire, un terrain. Ces biens ne sont pas indispensables à l'activité, ou peuvent être vendus sans l'arrêter.
Vendus à un investisseur, l'entreprise reste dans les lieux comme locataire. L'activité continue, la trésorerie arrive.
Il produit des loyers, mais immobilise un capital important. Le vendre libère des liquidités d'un coup.
Souvent peu utilisée, elle coûte chaque année en charges et en entretien.
Le bon immeuble à vendre est celui dont la vente ne fragilise pas l'entreprise transmise.
Exemple chiffré
Exemple chiffré : vendre les murs pour payer la transmission
Cas fictif. Une dirigeante donne à ses deux enfants les titres de son entreprise. Après les abattements et le régime de faveur, les droits de donation s'élèvent à 180 000 €. Son entreprise occupe un bâtiment détenu par une société civile familiale, estimé à 650 000 €.
| Prix de vente des murs, l'entreprise restant locataire | 650 000 € |
| Impôt sur la plus-value et frais, estimation prudente | – 90 000 € |
| Droits de donation à payer | – 180 000 € |
| Reste disponible | environ 380 000 € |
L'entreprise paie désormais un loyer, qui doit rester supportable. C'est le point à vérifier avant tout : un loyer trop élevé fragiliserait l'activité transmise.
Ce qui fait la différence dans ce type de vente
Vendre un immeuble d'entreprise ou un immeuble de rapport n'a rien à voir avec vendre un appartement. Les acheteurs sont des investisseurs : ils regardent le loyer, la durée du bail, la solidité du locataire et l'état du bâtiment. Un bail rédigé à la hâte, un loyer mal calé ou un bâtiment mal présenté font fuir les meilleurs acquéreurs.
La fiscalité de la vente dépend aussi de la façon dont le bien est détenu : en direct, par une société civile à l'impôt sur le revenu ou par une société à l'impôt sur les sociétés. Les écarts peuvent être importants, et le calendrier de la vente doit tenir compte de celui de la transmission.
« Le bon immeuble à vendre est celui dont la vente ne fragilise pas l'entreprise transmise. »
Et la résidence secondaire ?
C'est souvent le bien le plus simple à vendre, et le plus coûteux fiscalement. La plus-value d'une résidence secondaire est imposée à 36,2 %, avec une surtaxe au-delà de 50 000 € de plus-value, et l'exonération totale n'intervient qu'après trente ans de détention. Un bien acheté il y a dix ans peut donc laisser une part importante de son prix au fisc. Le chiffrage doit être fait avant de choisir quel bien vendre : l'immeuble qui rapporte le plus n'est pas toujours celui qu'il faut céder.
Les pièges à éviter
- Vendre dans l'urgence, quelques semaines avant l'échéance fiscale : la négociation se fait alors au détriment du vendeur.
- Fixer un loyer irréaliste pour gonfler le prix des murs : l'acheteur le verra, et l'entreprise le paiera.
- Oublier l'acheteur naturel : un associé, un voisin, un investisseur local connaissent déjà le bien.
Pour les immeubles de rapport, voyez aussi vendre un immeuble à la découpe ou en bloc.
Notre approche
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Questions fréquentes
Vendre les murs de son entreprise oblige-t-il à déménager ?
Non. L'entreprise peut rester dans les lieux comme locataire, avec un bail signé lors de la vente. C'est même ce qui intéresse les investisseurs.
La réforme de l'apport-cession s'applique-t-elle au décès ?
Pas dans la version votée par les députés le 16 octobre 2026 : la plus-value en report reste effacée au décès. Le Sénat doit encore examiner le texte.
Un immeuble détenu par une société civile se vend-il comme un bien en direct ?
Pas tout à fait : on peut vendre l'immeuble ou les parts de la société, et la fiscalité dépend du régime de la société. Ces choix se font avec l'expert-comptable.
Le pacte Dutreil supprime-t-il les droits de donation ?
Non : il exonère 75 % de la valeur des titres transmis, sous conditions d'engagement de conservation et de direction. Les droits restent dus sur le reste.
Combien de temps faut-il pour vendre un immeuble d'entreprise ?
Comptez plusieurs mois, entre la préparation du dossier, la recherche d'un investisseur et l'acte. D'où l'intérêt d'anticiper l'échéance fiscale.
Votre bien ressemble à ce cas ?
Parlez-nous-en : on regarde le dossier avec vous, sans engagement.
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