Le budget 2027 vise l'impôt sur vos loyers. Votre plus-value, elle, a déjà changé.
Le projet de budget 2027 veut limiter l'amortissement des locations meublées, l'avantage fiscal préféré des propriétaires bailleurs. Faut-il vendre avant le 1er janvier ? La réponse dépend moins du budget que de la plus-value, que la loi a déjà alourdie en 2025.
Ce que prévoit l'article 7 du projet de budget
Un loueur en meublé non professionnel (LMNP) au régime réel peut déduire chaque année une part de la valeur de son bien, hors terrain : c'est l'amortissement. Selon les biens, il représente 3 à 4 % de cette valeur par an, et suffit souvent à effacer l'impôt sur les loyers.
L'article 7 du projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, limiterait cette déduction à 2,5 % de la valeur par an, dans la limite de 7 000 € par foyer fiscal. Pour les meublés de tourisme, le plafond serait de 1,5 % et 5 000 €. Les amortissements non déduits ne pourraient plus être reportés sans limite : ceux accumulés avant 2027 resteraient utilisables jusqu'au 31 décembre 2036, dans la limite de la moitié du bénéfice de chaque année. Le texte initial laisse hors du plafond les résidences pour étudiants, pour seniors et les établissements pour personnes âgées.
Ce qui est voté, et ce qui ne l'est pas
Beaucoup d'articles présentent ces plafonds comme acquis. Ils ne le sont pas :
Au 20 octobre 2026, l'article 7 n'est pas voté. Le 8 octobre, la commission des finances a adopté deux amendements : l'un sortait du plafond les meublés loués à l'année (bail de résidence principale, bail étudiant, bail mobilité), l'autre supprimait tout amortissement pour les meublés de tourisme achetés à partir de 2027. Mais la commission a ensuite rejeté toute la première partie du budget, le 9 octobre : la séance publique repart du texte du gouvernement. Le vote de cette première partie, prévu le 20 octobre, a été annoncé reporté au 27 octobre. Viendront ensuite le Sénat et un vote définitif attendu en décembre.
Trois issues restent donc possibles : le texte du gouvernement, une version qui épargne la location à l'année et vise surtout les meublés de tourisme, ou la suppression de l'article, que plusieurs groupes demandent.
Le budget 2027 décidera de l'impôt sur vos loyers. L'impôt sur votre plus-value, lui, est déjà fixé.
Ce qui a déjà changé : la plus-value
Pour qui veut vendre, le vrai changement date de la loi de finances pour 2025. Pour les ventes conclues depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits pendant la location sont retirés du prix d'achat pour calculer la plus-value. Plus un loueur a amorti, plus sa plus-value imposable grossit. Les résidences pour étudiants, pour seniors et les établissements pour personnes âgées échappent à cette règle.
La plus-value reste celle des particuliers : 19 % d'impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec les abattements pour durée de détention (exonération d'impôt après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans). Les loyers meublés, eux, supportent depuis 2026 des prélèvements sociaux de 18,6 %, après la hausse de la CSG.
Exemple chiffré : la même vente, avant et après février 2025
Cas fictif, calcul simplifié. Un appartement meublé acheté 230 000 € en 2016, dont 30 000 € de terrain, est revendu 280 000 € en 2026 après dix ans de location. Le propriétaire a déduit 60 000 € d'amortissements.
| Prix d'achat majoré des forfaits légaux (7,5 % de frais, 15 % de travaux) | 281 750 € |
| Plus-value avec les règles d'avant 2025 | 0 € |
| Amortissements retirés du prix d'achat | – 60 000 € |
| Plus-value brute depuis 2025 | 58 250 € |
| Impôt et prélèvements après abattements (dix ans) | environ 16 900 € |
Chaque année de location ajoute des amortissements à réintégrer, mais rapproche aussi des abattements pour durée de détention.
Vendre avant 2027 : la bonne question
Le plafond prévu touche l'impôt sur les loyers des années à venir, pas la vente. Vendre en décembre pour y échapper n'a de sens que si la plus-value est faible et si le bien rapporte peu une fois l'impôt recalculé. Trois questions permettent d'y voir clair :
- Combien coûterait le plafond ? Pour un bien dont la partie amortissable vaut 200 000 €, la déduction passerait d'environ 6 400 € à 5 000 € par an : 1 400 € de bénéfice imposable en plus, soit environ 680 € d'impôt et de prélèvements pour un foyer imposé à 30 %.
- Combien coûterait la vente ? Plus-value avec amortissements réintégrés, frais de levée d'hypothèque, éventuelles indemnités de remboursement anticipé du prêt.
- Qui achètera ? Un investisseur qui achète en 2027 subira le nouveau régime dès le premier jour, et intégrera cette fiscalité dans son prix.
« Le budget 2027 décidera de l'impôt sur vos loyers. L'impôt sur votre plus-value, lui, est déjà fixé. »
Les meublés de tourisme, premiers concernés
Les locations de courte durée cumulent les contraintes : abattement du micro-BIC réduit par la loi du 19 novembre 2024 (30 % dans la limite de 15 000 € de recettes pour un meublé non classé, 50 % et 77 700 € pour un meublé classé), règles communales plus strictes, et désormais un plafond d'amortissement plus bas que pour la location à l'année. Dans les communes touristiques, plusieurs de ces biens pourraient être mis en vente en même temps : mieux vaut s'y préparer avant que l'offre ne grossisse. Voyez aussi pourquoi la fiscalité 2027 va mettre des biens sur le marché.
Notre approche
Nous accompagnons la vente de biens que le marché classique traite mal : immeubles loués en meublé, résidences secondaires louées à la saison, ensembles de plusieurs logements. Si vous louez plusieurs appartements dans un même immeuble, voyez vendre un immeuble à la découpe ou en bloc. Le calcul de la plus-value se fait avec votre notaire ou votre expert-comptable ; le nôtre porte sur le prix, les acheteurs et le calendrier. Présentez-nous votre bien.
Questions fréquentes
Le plafonnement de l'amortissement LMNP est-il voté ?
Non. Au 20 octobre 2026, l'article 7 du projet de budget n'a pas été voté en séance. Le texte définitif est attendu en décembre, après le passage au Sénat.
Les biens achetés avant 2027 seraient-ils concernés ?
Dans le texte du gouvernement, oui : le plafond s'appliquerait à partir de 2027 à tous les loueurs au régime réel. Des amendements proposent de protéger les biens déjà achetés ; aucun n'est adopté à ce stade.
Les amortissements sont-ils réintégrés à la revente ?
Oui, pour les ventes conclues depuis le 15 février 2025, sauf pour les résidences pour étudiants, pour seniors et les établissements pour personnes âgées.
Passer au micro-BIC règle-t-il le problème ?
Au micro-BIC, il n'y a pas d'amortissement, donc rien à réintégrer pour ces années-là, mais l'abattement forfaitaire est souvent moins avantageux. Ce choix se chiffre avec un expert-comptable.
Un logement meublé se vend-il plus cher qu'un logement vide ?
Pas forcément. Un acheteur qui veut y habiter ne paie pas le mobilier au prix fort, et l'investisseur raisonne avec une fiscalité moins favorable qu'avant.
Votre bien ressemble à ce cas ?
Parlez-nous-en : on regarde le dossier avec vous, sans engagement.
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