Entre fin 2026 et 2028, plusieurs dates butoirs vont pousser des propriétaires à vendre. Mieux vaut le savoir avant eux.
Le projet de budget 2027 et les lois déjà votées dessinent un calendrier qui va pousser une partie des propriétaires à vendre plus tôt que prévu. Pour ceux qui vendent, c'est une opportunité à saisir et une concurrence à anticiper.
Un calendrier qui se resserre
Pris séparément, chacun des textes en vigueur ou en discussion ne concerne qu'une partie des propriétaires. Mis bout à bout, ils créent des dates butoirs qui tombent toutes entre fin 2026 et 2028. Or une vente immobilière ne s'improvise pas en quelques semaines : ceux qui veulent profiter d'une fenêtre fiscale devront mettre en vente bien avant.
1. Les dons d'argent à 6 % : l'immobilier exclu
Le projet de budget prévoit, du 1er janvier au 30 juin 2027, un taux réduit de 6 % sur les dons de sommes d'argent aux enfants et petits-enfants de 18 à moins de 50 ans, jusqu'à 100 000 € par donateur et par bénéficiaire, ainsi qu'un don familial exonéré porté à 50 000 €. Ces avantages ne s'appliquent qu'à l'argent : donner une maison ou un appartement n'y ouvre pas droit.
Un parent qui veut aider ses enfants avec la valeur d'un bien devra donc le vendre d'abord, puis donner le prix. Avec plusieurs mois entre la mise en vente et l'acte, les plus décidés mettront en vente dès l'automne et l'hiver.
Exemple chiffré : vendre un studio pour donner à sa fille
Cas fictif, selon le texte déposé, qui peut encore évoluer. Un père de plus de 80 ans a déjà utilisé son abattement de 100 000 € avec sa fille. Il vend un studio loué et lui donne 100 000 € en mai 2027.
| Droits de donation au barème actuel | environ 18 200 € |
| Droits au taux de 6 % | 6 000 € |
| Économie possible | environ 12 200 € |
Avant d'en profiter, il faut avoir vendu, et payé l'éventuel impôt sur la plus-value du studio.
Les premiers biens mis en vente rencontrent des acheteurs moins sollicités.
2. Les holdings patrimoniales
Depuis la loi de finances pour 2026, les holdings patrimoniales d'au moins 5 millions d'euros d'actifs supportent une taxe de 20 % sur certains biens dont la famille profite personnellement, comme les logements occupés gratuitement. Les premiers exercices concernés sont ceux clos à partir du 31 décembre 2026. Villas, appartements et maisons de famille logés dans ces sociétés vont être loués, sortis ou vendus. Ces biens sont souvent atypiques, et leur marché est étroit.
3. Les logements bientôt interdits à la location
Les logements classés G au diagnostic de performance énergétique ne peuvent plus faire l'objet d'un nouveau bail depuis 2025. Les logements classés F suivront au 1er janvier 2028, sauf assouplissement en discussion. Les propriétaires qui ne veulent pas engager de travaux arbitreront souvent en faveur de la vente, et beaucoup de ces biens arriveront sur le marché en même temps.
4. La plus-value, sujet ouvert
Un amendement adopté en commission des finances proposait d'inverser les abattements de la plus-value immobilière à partir de 2027 : exonération la première année, puis un abattement réduit chaque année et nul au-delà de dix ans. Il doit encore être adopté en séance. S'il l'était, les propriétaires de biens détenus depuis longtemps pourraient être tentés de vendre avant le changement.
Au 17 octobre 2026, rien de tout cela n'est définitif, sauf la taxe sur les holdings et le calendrier du diagnostic énergétique. Le budget 2027 doit être voté en décembre, après le passage au Sénat. Les mesures peuvent être modifiées ou supprimées.
Qui sera concerné en premier ?
Trois profils devraient mettre en vente plus tôt que les autres : les propriétaires bailleurs de logements énergivores qui ne veulent pas engager de travaux, les familles qui préparent une donation à leurs enfants avant l'été 2027, et les sociétés patrimoniales qui détiennent des biens occupés par la famille. Les biens concernés se ressemblent souvent : maisons anciennes, appartements loués de longue date, résidences secondaires. Dans les secteurs où ils sont nombreux, la concurrence entre vendeurs se fera sentir dès le printemps.
Ce que cela change pour les vendeurs
Les premiers biens mis en vente rencontrent des acheteurs moins sollicités.
Biens énergivores, maisons de famille, biens de holdings : les annonces similaires vont se multiplier dans certains secteurs.
Un vendeur tenu par une date négocie mal. Le temps perdu à la préparation se paie dans le prix.
Dans un marché plus chargé, les biens qui se vendent sont ceux dont le prix est juste et dont le potentiel est visible. Les autres s'installent dans la durée : voyez les vraies causes d'une maison invendue.
Notre approche
Nous accompagnons les propriétaires de biens que le marché classique peine à vendre, en particulier quand le calendrier compte. Si une échéance fiscale ou familiale pèse sur votre projet, le plus tôt est le mieux : parlez-nous de votre bien.
Questions fréquentes
Peut-on donner une maison au taux de 6 % en 2027 ?
Non. Le projet ne vise que les dons de sommes d'argent. Pour transmettre la valeur d'un bien dans ce cadre, il faudrait le vendre et donner le prix.
Ces mesures sont-elles votées ?
La taxe sur les holdings patrimoniales et le calendrier du diagnostic énergétique sont dans la loi. Les dons d'argent à 6 % et la réforme de la plus-value dépendent du budget 2027, attendu en décembre.
Faut-il vendre avant 2027 ?
Cela dépend de votre situation : type de bien, durée de détention, projet de donation. Une décision prise uniquement pour la fiscalité, sans regarder le marché, est rarement la bonne.
Un logement classé F peut-il encore être vendu ?
Oui. L'interdiction de 2028 concerne la location, pas la vente. Le diagnostic doit simplement être fourni à l'acheteur, qui en tient compte dans son prix.
Pourquoi plus de biens sur le marché serait-il un problème ?
Plus d'offres similaires dans un même secteur, c'est davantage de choix pour les acheteurs, et donc une négociation plus dure pour les biens mal positionnés.
Votre bien ressemble à ce cas ?
Parlez-nous-en : on regarde le dossier avec vous, sans engagement.
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