Le bail continue, le compte à rebours aussi : en 2028, un logement classé F ne pourra plus être reloué.
Votre appartement ou votre maison est loué, et le diagnostic affiche F. À partir du 1er janvier 2028, ce logement ne pourra plus faire l'objet d'un nouveau bail ni d'un renouvellement. Beaucoup de propriétaires choisissent de vendre. Bonne nouvelle : la loi n'oblige pas à attendre le départ du locataire. Encore faut-il connaître les règles, et vendre au bon acheteur.
Ce qui change au 1er janvier 2028
Depuis la loi Climat et résilience de 2021, la performance énergétique fait partie des critères du logement décent. Les logements classés G ne peuvent plus être proposés à la location depuis le 1er janvier 2025. Au 1er janvier 2028, ce sera le tour des logements classés F en métropole, puis des E en 2034.
La règle vise les nouveaux baux, les renouvellements et les reconductions tacites. Un bail en cours n'est pas rompu le 1er janvier 2028 : il va jusqu'à son terme. Mais à son échéance, s'il est toujours classé F, le logement ne remplira plus les critères de décence : le bail ne pourra être ni renouvelé ni reconduit en l'état. Autre contrainte, en place depuis août 2022 pour les baux signés ou renouvelés depuis : le loyer d'un logement classé F ou G ne peut plus être augmenté, ni par la révision annuelle, ni au renouvellement, ni entre deux locataires.
Au 22 octobre 2026, le calendrier ne bouge pas. Le projet de loi de relance du logement, adopté par le Sénat le 8 juillet 2026, permettrait de continuer à louer un logement F ou G si un contrat de travaux est signé avant 2030, avec trois ans pour les réaliser (cinq ans en copropriété). L'Assemblée nationale ne l'a pas encore examiné en séance : rien de tout cela n'est en vigueur.
Vendre avec le locataire : ce que dit la loi
Vendre un logement loué est toujours possible, à tout moment. Le bail se transmet à l'acheteur, qui devient le nouveau bailleur aux mêmes conditions : même loyer, même échéance, même dépôt de garantie. Le locataire n'a pas à donner son accord et ne peut pas s'opposer à la vente. Il n'a pas non plus de droit de préemption dans ce cas : ce droit n'existe que lorsque le propriétaire lui donne congé pour vendre le logement vide.
Pour l'acheteur, la règle est stricte : s'il veut récupérer le logement, il ne pourra donner congé qu'à l'échéance du bail. Et si celle-ci tombe moins de trois ans après son achat, un congé pour vendre ne prend effet qu'à la fin du premier renouvellement. C'est pour cela qu'un logement occupé se vend à des investisseurs, et presque jamais à des particuliers qui veulent y habiter.
Un logement occupé se vend à des investisseurs, et presque jamais à des particuliers qui veulent y habiter.
Trois façons de s'y prendre
Le locataire reste, le loyer continue jusqu'à la vente. Acheteurs : investisseurs, qui chiffrent la décote et les travaux.
Location vide : congé six mois avant l'échéance, le locataire peut acheter en priorité. Location meublée : trois mois, sans droit de préemption.
Isolation, chauffage, fenêtres : le logement reste louable ou se vend mieux, mais il faut avancer la dépense et coordonner le chantier avec le locataire.
Le congé pour vendre a ses pièges. Il doit être envoyé à tous les signataires du bail, par lettre recommandée, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé ; un simple courriel ne vaut rien. Un locataire âgé de plus de 65 ans aux revenus modestes est protégé : le propriétaire doit alors lui proposer un relogement.
Combien coûte la vente occupée
Un logement occupé se vend en général moins cher que le même logement libre. Il n'existe pas de barème officiel : selon les professionnels, l'écart va le plus souvent de 5 à 20 %, selon la durée restante du bail, le niveau du loyer et le profil du locataire. Un loyer au prix du marché et un locataire qui paie régulièrement réduisent l'écart. L'étiquette pèse aussi : d'après les notaires, en 2024, une maison classée F s'est vendue en moyenne 18 % moins cher qu'une maison classée D comparable.
Exemple chiffré : vendre occupé ou attendre la fin du bail
Cas fictif. Un appartement classé F, loué vide 650 € par mois, estimé 160 000 € libre. Le bail se termine dans vingt mois.
| Prix libre estimé | 160 000 € |
| Décote d'occupation retenue (10 %) | − 16 000 € |
| Loyers encaissés en attendant l'échéance (20 mois, hors charges) | 13 000 € |
| Taxe foncière, charges non récupérables, risque de vacance après le départ | à déduire |
| Écart réel entre les deux options | quelques milliers d'euros |
L'écart affiché de 16 000 € fond une fois les loyers et le temps pris en compte. À l'inverse, un bail tout juste renouvelé creuse la décote.
Les documents à préparer
- Le bail et ses avenants, l'état des lieux d'entrée et l'historique des loyers : l'investisseur raisonne sur le rendement.
- Le DPE, obligatoire dès l'annonce. Pour une maison ou un immeuble entier classé E, F ou G, un audit énergétique doit aussi être remis à l'acheteur.
- Des devis de travaux pour passer en E ou en D : ils transforment une inquiétude en budget chiffré.
- Un mot au locataire : la loi ne l'impose pas, mais un locataire informé facilite les visites, qui ne peuvent se faire qu'avec son accord sur les jours et heures.
Pour un logement chauffé à l'électricité, vérifiez aussi l'étiquette : le calcul du DPE change de nouveau au 1er janvier 2027 et certains logements classés F passeront en E sans travaux.
Notre approche
Nous travaillons avec des investisseurs qui achètent des logements occupés et des passoires à rénover, en connaissance de cause. Nous partons du bail, du loyer et des travaux nécessaires pour fixer un prix défendable, puis nous présentons le bien à ceux pour qui il est une opportunité. Pour un immeuble entier, voyez aussi notre page dédiée et notre article vendre un immeuble à la découpe ou en bloc. Si l'annonce ne trouve pas preneur, ce sont souvent les mêmes causes qu'une maison invendue. Parlez-nous de votre bien.
Questions fréquentes
Peut-on vendre un logement loué sans l'accord du locataire ?
Oui. Le bail se transmet à l'acheteur aux mêmes conditions. Le locataire doit seulement permettre les visites, à des jours et heures convenus avec lui.
Le locataire peut-il acheter en priorité ?
Seulement si le propriétaire lui donne congé pour vendre un logement loué vide : le congé vaut alors offre de vente. En cas de vente occupée, ou pour un meublé, il n'a pas de droit de préemption.
Mon locataire devra-t-il partir le 1er janvier 2028 ?
Non. Le bail en cours va jusqu'à son terme. C'est le renouvellement ou un nouveau bail qui deviendra impossible si le logement reste classé F.
Peut-on augmenter le loyer avant de vendre pour mieux valoriser ?
Non. Depuis août 2022, le loyer d'un logement classé F ou G ne peut pas être augmenté, ni par la révision annuelle, ni au renouvellement.
L'audit énergétique est-il obligatoire pour un appartement ?
Non. Il concerne la vente d'une maison ou d'un immeuble appartenant à un seul propriétaire, classé E, F ou G. Pour un appartement en copropriété, le DPE suffit.
Votre bien ressemble à ce cas ?
Parlez-nous-en : on regarde le dossier avec vous, sans engagement.
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