Votre taxe foncière repose sur une valeur de 1970. Un amendement propose de la recalculer à chaque vente.
La taxe foncière de votre maison repose sur une valeur fixée, pour l'essentiel, au début des années 1970. Un amendement au projet de budget 2027 propose de la recalculer à chaque vente, succession ou donation, à partir du 1er janvier 2028. Rien n'est voté. Mais les acheteurs commencent déjà à poser la question.
Une base de calcul vieille de cinquante ans
La taxe foncière se calcule sur la valeur locative cadastrale du logement : le loyer annuel théorique qu'il aurait pu rapporter. Pour les habitations, ces valeurs ont été établies à partir de la situation au 1er janvier 1970, puis simplement revalorisées chaque année d'un coefficient national, qui a été de 0,8 % en 2026. Le montant final dépend ensuite des taux votés par la commune et l'intercommunalité.
Résultat : deux maisons comparables, dans la même rue, peuvent payer des taxes très différentes, selon la façon dont elles étaient classées il y a un demi-siècle et les travaux déclarés depuis. Une révision générale est prévue depuis la loi de finances pour 2020. Elle a été repoussée plusieurs fois : la loi de finances pour 2026 la fixe désormais à 2031, avec une déclaration des propriétaires avant le 1er juillet 2028.
Ce que propose l'amendement
Le rapporteur général du budget à l'Assemblée nationale, Philippe Juvin, a déposé le 10 octobre 2026 un amendement (n° I-3528) qui n'attend pas 2031. Selon son texte, à partir du 1er janvier 2028, la valeur locative d'un logement serait recalculée lors de sa prochaine vente, succession ou donation, avec une nouvelle méthode :
- un tarif au mètre carré par secteur, fixé à partir des loyers moyens constatés ;
- la surface réelle du logement, avec ses dépendances ;
- un coefficient de localisation, de 0,7 à 1,3, pour tenir compte de l'emplacement précis.
La nouvelle base ne s'appliquerait pas l'année de la transmission, mais l'année suivante : un bien vendu en 2028 verrait sa taxe recalculée sur l'avis de 2029. Les logements qui ne changent pas de propriétaire garderaient l'ancien calcul jusqu'à la révision générale.
Au 22 octobre 2026, rien n'est voté. Une première version, limitée aux ventes, avait été adoptée en commission des finances le 9 octobre, avant que la commission ne rejette l'ensemble de la première partie du budget. L'amendement a été redéposé, élargi aux successions et donations, pour la séance publique. Le gouvernement ne s'est pas prononcé, le vote de la première partie a été reporté à début novembre, puis viendront le Sénat et un vote final en décembre.
Une charge annoncée rassure ; une charge découverte chez le notaire fait renégocier.
Qui paierait plus, qui paierait moins
Il n'existe pas d'étude publique chiffrant l'effet sur chaque logement. La logique du texte permet toutefois de dessiner deux situations :
Exemple chiffré : une maison ancienne de centre-ville
Cas fictif. Une maison de 100 m² a aujourd'hui une valeur locative cadastrale de 2 400 € par an. La taxe foncière est calculée sur la moitié de cette valeur, avec un taux global de 45 %.
| Taxe foncière actuelle (1 200 € × 45 %) | 540 € |
| Valeur locative recalculée après la vente (hypothèse) | 3 600 € |
| Nouvelle taxe foncière (1 800 € × 45 %) | 810 € |
| Hausse pour l'acheteur, chaque année | + 270 € |
L'ampleur réelle dépendra des tarifs fixés par secteur et des taux locaux. Pour d'autres logements, la nouvelle valeur pourrait être plus basse.
Les biens les plus exposés à une hausse sont ceux dont la valeur actuelle est la plus éloignée du marché : maisons anciennes bien placées, logements très rénovés sans que les travaux aient changé leur classement, quartiers devenus recherchés. À l'inverse, des logements surévalués il y a cinquante ans pourraient voir leur taxe baisser. Une autre opération est déjà en cours : la mise à jour des « éléments de confort » (salle de bains, chauffage), suspendue fin 2025 puis reprise avec l'accord des communes, peut augmenter certaines taxes dès 2027.
Ce que cela change pour vendre
Un acheteur regarde sa mensualité, mais aussi ses charges fixes. Si l'amendement était adopté, la taxe foncière affichée sur l'avis du vendeur ne serait plus forcément celle que paiera l'acheteur. Les acheteurs bien conseillés le demanderont, et certains en tiendront compte dans leur offre, surtout quand la hausse des taux de crédit réduit déjà leur budget.
Trois réflexes, quel que soit le vote :
- Fournir le dernier avis de taxe foncière dès les premières visites. Une charge annoncée rassure ; une charge découverte chez le notaire fait renégocier. Un dossier complet évite aussi les erreurs qui transforment une bonne maison en bien invendable.
- Ne rien promettre sur l'avenir. Si la question est posée, la bonne réponse est que le texte est en discussion et que la taxe pourrait évoluer, dans un sens ou dans l'autre.
- Ne pas confondre taxe et prix. Quelques centaines d'euros par an ne justifient pas une forte baisse de prix. Un prix mal positionné coûte bien plus cher : c'est souvent l'une des vraies causes d'une maison invendue.
Rappel utile : la taxe foncière de l'année est due par celui qui est propriétaire au 1er janvier. En pratique, l'acte de vente prévoit presque toujours que l'acheteur rembourse au vendeur la part correspondant à la période qui suit la vente.
Notre approche
Nous aidons les propriétaires à vendre des biens que le marché regarde de près : maisons anciennes, biens hérités, propriétés atypiques. Notre rôle est de présenter le bien et ses charges sans rien cacher, pour éviter les renégociations de dernière minute. Parlez-nous de votre bien.
Questions fréquentes
La taxe foncière sera-t-elle recalculée à chaque vente dès 2028 ?
Pas à ce stade. C'est une proposition d'amendement au budget 2027, non votée au 22 octobre 2026. Le texte définitif est attendu en décembre.
Qui paie la taxe foncière l'année de la vente ?
Le propriétaire au 1er janvier. L'acte de vente prévoit en général que l'acheteur rembourse la part de l'année qui suit la vente.
Ma taxe foncière va-t-elle forcément augmenter ?
Non. Si la réforme est adoptée, certains logements paieront plus, d'autres moins, selon l'écart entre leur valeur actuelle et les loyers du secteur.
Une succession ou une donation serait-elle concernée ?
Selon l'amendement redéposé en séance, oui : la vente, la succession et la donation déclencheraient le nouveau calcul, appliqué l'année suivante.
Faut-il vendre avant 2028 pour éviter la réforme ?
Ce n'est pas un bon motif à lui seul : la taxe concerne l'acheteur, et la révision générale reste prévue en 2031 pour tous les logements.
Votre bien ressemble à ce cas ?
Parlez-nous-en : on regarde le dossier avec vous, sans engagement.
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