Mon bien a des locataires… qui ne paient pas de loyer

Votre maison accueille des occupants qui n'ont jamais signé de bail ni payé de loyer ? Ce n'est pas une fatalité, c'est une procédure.

Des occupants que vous n'avez jamais choisis, aucun loyer, et une vente qui semble impossible. Un bien squatté reste pourtant un bien qui se vend : il faut connaître la procédure, puis viser les bons acheteurs.

D'abord, faire constater et porter plainte

Dès que vous découvrez l'occupation, faites-la constater (par la police, la gendarmerie ou un commissaire de justice) et déposez plainte pour violation de domicile ou occupation illicite. Rassemblez les preuves que le bien vous appartient : titre de propriété, taxe foncière, factures.

La procédure d'évacuation accélérée

Depuis la loi du 27 juillet 2023, la procédure administrative d'évacuation s'applique à tout logement, qu'il s'agisse de votre résidence principale, d'une résidence secondaire ou d'un logement vide. Après la plainte et le constat, vous demandez au préfet de mettre les occupants en demeure de quitter les lieux ; à défaut de départ dans le délai fixé, il peut faire procéder à l'évacuation. La loi a aussi alourdi les sanctions contre les squatteurs.

Ne cédez jamais à la tentation de les déloger vous-même (changer les serrures, couper l'eau) : vous seriez en faute.

Ne cédez jamais à la tentation de les déloger vous-même.

Vendre sans attendre la fin de la procédure

Vous n'êtes pas obligé d'attendre l'évacuation pour vendre. Un bien occupé intéresse surtout des acheteurs avertis : investisseurs et professionnels habitués à gérer ce type de situation. Ils achètent en connaissance de cause, en intégrant le délai et le risque dans leur prix.

• Informez l'acheteur de l'occupation et des démarches engagées : c'est une obligation, et c'est ce qui sécurise la vente.
• Constituez un dossier clair : constat, plainte, échanges avec la préfecture, état du bien.
• Comparez le prix obtenu aujourd'hui avec celui d'une vente après évacuation, en tenant compte du temps, des frais et des dégradations possibles.

Après l'évacuation : remettre le bien en vente

Une fois libéré, le bien doit être sécurisé (portes, fenêtres, alarme), nettoyé et, si besoin, remis en état avant d'être présenté au grand public. C'est souvent à ce moment que la décision se prend : vendre vite en l'état, ou investir un peu pour vendre plus cher.

Notre approche

Nous regardons votre situation avec vous : stade de la procédure, état du bien, acheteurs susceptibles d'être intéressés. Vous décidez ensuite, en connaissance de cause, de vendre maintenant ou plus tard.

Questions fréquentes

Peut-on vendre un logement occupé par des squatteurs ?

Oui. L'acheteur doit être informé de l'occupation ; ce type de bien intéresse surtout des investisseurs et des professionnels, qui intègrent le délai dans leur prix.

La procédure accélérée s'applique-t-elle à une résidence secondaire ?

Oui : depuis la loi du 27 juillet 2023, elle concerne tout local d'habitation, y compris une résidence secondaire ou un logement vide.

Peut-on changer les serrures pour faire partir des squatteurs ?

Non. Il faut passer par la procédure légale ; se faire justice soi-même expose à des poursuites.

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