Votre patrimoine est dans la pierre, l'exonération ne vise que l'argent : il faut vendre avant de donner.
Beaucoup de parents veulent aider leurs enfants à se loger, mais leur patrimoine est dans la pierre : un studio loué, une résidence secondaire, un terrain. Or le don exonéré de 100 000 € ne porte que sur de l'argent. Pour en profiter, il faut donc vendre d'abord, puis donner. Et le calendrier est serré : le dispositif s'arrête le 31 décembre 2026, sauf prolongation encore en discussion.
Le dispositif en vigueur jusqu'au 31 décembre 2026
Depuis le 15 février 2025, l'article 790 A bis du code général des impôts exonère de droits les dons de sommes d'argent consentis à un enfant, un petit-enfant ou un arrière-petit-enfant (à défaut, à un neveu ou une nièce), dans la limite de 100 000 € par donateur et de 300 000 € par bénéficiaire. Les conditions sont précises :
- l'argent doit servir, dans les six mois, à acheter un logement neuf ou sur plan pour en faire sa résidence principale, ou à financer des travaux de rénovation énergétique éligibles à MaPrimeRénov' dans sa résidence principale ;
- le logement doit être conservé comme résidence principale pendant cinq ans ;
- les dépenses financées ne peuvent pas bénéficier en même temps de MaPrimeRénov' ou d'une déduction d'impôt.
Cette exonération s'ajoute aux autres : l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les quinze ans, et le don familial de 31 865 € lorsque le donateur a moins de 80 ans. En revanche, donner directement un appartement ou une maison n'ouvre pas droit à ces 100 000 € supplémentaires.
Le calendrier, vrai obstacle pour les propriétaires
Une vente immobilière prend du temps : estimation, diagnostics, recherche d'un acheteur, avant-contrat, puis environ trois mois jusqu'à l'acte, le temps que l'acheteur obtienne son prêt. Un bien mis en vente fin octobre 2026 se vendra rarement avant la fin de l'année. Pour un don à faire au plus tard le 31 décembre 2026, il faut donc en pratique avoir déjà signé, ou disposer d'autres liquidités et vendre ensuite.
Une prolongation est en discussion, pas votée. Le 16 octobre 2026, les députés ont adopté un amendement qui prolonge cette exonération jusqu'au 31 décembre 2030 et l'étend à la transformation de bureaux ou de commerces en logements. Ils ont aussi voté, pour toute l'année 2027, un don d'argent exonéré porté à 100 000 € et un taux réduit de 6 % sur les dons aux 18-50 ans. Le vote de la première partie du budget a été reporté à début novembre ; viendront ensuite le Sénat et un vote final en décembre.
Mettre en vente maintenant permet d'être prêt dans tous les cas.
Vendre pour donner : un exemple
Exemple chiffré : vendre un studio pour aider sa fille à acheter dans le neuf
Cas fictif. Un couple a acheté un studio 100 000 € début 2011 et a déjà utilisé ses abattements et le don familial avec sa fille. Il le vend 180 000 € début 2027 et chacun des deux parents donne 80 000 € à sa fille pour un appartement neuf, en supposant la prolongation votée.
| Impôt et prélèvements sur la plus-value du studio (16 ans de détention) | environ 11 800 € |
| Droits sur deux dons de 80 000 € au barème | environ 28 400 € |
| Droits avec l'exonération pour un logement neuf | 0 € |
| Économie de droits pour la famille | environ 28 400 € |
Calcul avec les forfaits légaux de 7,5 % pour les frais d'achat et de 15 % pour les travaux. Sans prolongation, un don fait en 2027 ne bénéficierait pas de cette exonération.
Le bien vendu compte aussi : la résidence principale des parents est exonérée de plus-value, une résidence secondaire ou un logement loué ne l'est pas. Un bien loué se vend parfois moins cher occupé ; un bien vide se vend mieux s'il est présenté au bon prix. Les erreurs d'annonce coûtent ici double : en prix, et en délai.
Les bonnes questions avant de vendre
- Quel est le projet de l'enfant ? Logement neuf, achat sur plan ou rénovation énergétique : l'ancien sans travaux éligibles ne compte pas pour cette exonération.
- Quel bien vendre ? Celui dont la vente coûte le moins en impôt et en revenus perdus, et qui se vendra le plus vite à son juste prix.
- Quand donner ? Le don doit précéder l'achat ou les travaux d'au plus six mois. Un acte notarié donne une date certaine.
- Faut-il attendre le vote du budget ? Mettre en vente maintenant permet d'être prêt dans tous les cas : si la prolongation est votée, le don pourra suivre la vente en 2027.
Cette mesure fait partie d'un ensemble qui pourrait amener d'autres propriétaires à vendre en 2027 : voyez pourquoi certains biens vont arriver sur le marché. Vendre parmi les premiers reste un avantage.
Notre approche
Nous accompagnons les familles qui vendent un bien pour financer un projet : résidence secondaire, appartement loué, terrain, maison devenue trop grande. Le volet fiscal du don relève de votre notaire ; le nôtre consiste à vendre au bon prix, dans un délai compatible avec votre calendrier. Parlez-nous de votre projet.
Questions fréquentes
Peut-on donner un appartement plutôt que de l'argent ?
Oui, mais ce don ne bénéficie pas de l'exonération de 100 000 € pour un logement neuf : seuls les dons de sommes d'argent sont visés.
L'enfant peut-il acheter un logement ancien ?
Seulement pour y faire des travaux de rénovation énergétique éligibles à MaPrimeRénov'. L'achat d'un logement ancien en lui-même n'est pas visé.
Faut-il passer chez le notaire ?
Ce n'est pas obligatoire pour un don d'argent, mais un acte notarié donne une date certaine, utile pour prouver le délai de six mois.
Que se passe-t-il si l'enfant revend avant cinq ans ?
L'exonération peut être remise en cause, et les droits devenir dus.
Le dispositif est-il prolongé en 2027 ?
Pas encore. Une prolongation jusqu'en 2030 a été votée par les députés le 16 octobre 2026, mais le budget 2027 n'est pas adopté.
Votre bien ressemble à ce cas ?
Parlez-nous-en : on regarde le dossier avec vous, sans engagement.
Faire étudier mon bien gratuitementÀ lire aussi
