Indivision : que faire quand un héritier refuse de vendre ?

Trois héritiers, une maison et un frère qui dit non. Les déjeuners de famille ont connu meilleure ambiance.

Après un décès, le bien familial appartient à tous les héritiers en indivision. Tant que tout le monde est d'accord, la vente est simple. Quand un seul s'y oppose, tout peut se bloquer pendant des années. Pourtant, la loi prévoit plusieurs portes de sortie.

Le principe : personne n'est obligé de rester en indivision

L'article 815 du Code civil est clair : « nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision ». Chaque héritier peut donc, à tout moment, demander le partage. Mais vendre le bien lui-même suppose en principe l'accord unanime des indivisaires. C'est ce décalage qui crée les blocages.

1. Comprendre pourquoi il refuse

Avant toute procédure, il est utile d'identifier la vraie raison du refus : attachement affectif à la maison familiale, désaccord sur le prix, besoin de liquidités ou au contraire absence de besoin, occupation du bien par l'un des héritiers, tensions plus anciennes. Une estimation objective, établie par un professionnel extérieur à la famille, désamorce souvent les désaccords sur la valeur.

Le notaire chargé de la succession, ou un médiateur, peut aussi réunir les héritiers. Une solution amiable est presque toujours plus rapide et moins coûteuse que les tribunaux.

Une solution amiable est presque toujours plus rapide et moins coûteuse que les tribunaux.

2. Proposer le rachat de ses parts

Si l'héritier qui refuse veut conserver le bien, il peut racheter les parts des autres. À l'inverse, les héritiers vendeurs peuvent proposer de racheter sa part. L'opération se fait chez le notaire et donne lieu à un droit de partage de 2,5 % sur la valeur concernée, en plus des émoluments.

Un héritier peut aussi vendre sa propre quote-part à une personne extérieure, mais les autres indivisaires disposent alors d'un droit de préemption : ils doivent être informés et peuvent se porter acquéreurs en priorité.

3. Utiliser la règle des deux tiers

Depuis 2009, l'article 815-5-1 du Code civil permet aux héritiers détenant ensemble au moins deux tiers des droits de demander la vente, même contre l'avis des autres :

• ils expriment leur intention de vendre devant un notaire ;
• le notaire en informe les autres indivisaires dans un délai d'un mois ;
• si ceux-ci s'opposent ou ne répondent pas dans les trois mois, le notaire dresse un procès-verbal ;
• le tribunal judiciaire peut alors autoriser la vente aux enchères (licitation), à condition qu'elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres.

Cette procédure ne s'applique pas lorsque la propriété est démembrée (usufruit d'un côté, nue-propriété de l'autre) ni lorsqu'un indivisaire est absent ou protégé (tutelle, curatelle).

4. En dernier recours, le partage judiciaire

Tout héritier peut saisir le tribunal pour demander le partage. Le juge désigne un notaire, fait évaluer les biens et, si le bien ne peut pas être partagé ou attribué, ordonne sa vente aux enchères. C'est une solution efficace pour sortir du blocage, mais longue (souvent plusieurs années) et coûteuse, et le prix d'adjudication peut être inférieur au prix du marché.

L'article 815-5 permet aussi au juge d'autoriser un acte urgent lorsque le refus d'un héritier met en péril l'intérêt commun, par exemple un bien qui se dégrade faute d'entretien.

Et si un héritier occupe le bien ?

L'héritier qui occupe seul le bien indivis doit en principe une indemnité d'occupation aux autres (article 815-9 du Code civil), qui viendra en compte lors du partage. Ce point pèse souvent dans les discussions.

Organiser l'attente : la convention d'indivision

Si la vente n'est pas possible tout de suite, les héritiers peuvent signer une convention d'indivision chez le notaire, pour cinq ans au plus, renouvelable. Elle désigne un gérant, fixe la répartition des charges et des loyers et évite que chaque décision devienne un conflit.

Diviser plutôt que vendre en bloc

Lorsque le bien s'y prête (grand terrain, maison avec dépendances, immeuble de plusieurs logements), une division peut débloquer la situation : un héritier conserve une partie, les autres vendent le reste. C'est souvent la solution qui réconcilie l'attachement familial et le besoin de vendre.

Notre approche

Nous étudions gratuitement le bien hérité : valeur réaliste, possibilités de division, scénarios de vente partielle ou totale. Un regard extérieur et chiffré aide souvent les héritiers à trouver un terrain d'entente. Le volet juridique reste celui de votre notaire.

Questions fréquentes

Un héritier peut-il bloquer indéfiniment la vente d'un bien hérité ?

Non. Les héritiers qui détiennent au moins deux tiers des droits peuvent demander la vente par l'intermédiaire d'un notaire puis du tribunal (article 815-5-1 du Code civil), et tout héritier peut demander le partage judiciaire.

Combien coûte le rachat des parts d'un héritier ?

En plus du prix des parts, il faut compter un droit de partage de 2,5 % sur la valeur concernée et les émoluments du notaire.

Combien de temps dure un partage judiciaire ?

Souvent plusieurs années, selon la complexité de la succession et l'encombrement du tribunal. C'est pourquoi une solution amiable est presque toujours préférable.

Sources : Code civil, articles 815, 815-5, 815-9 et 815-14 (indivision, indemnité d’occupation, préemption des coïndivisaires) · Code civil, article 815-5-1 (vente à la majorité des deux tiers des indivisaires) · Code civil, articles 1873-1 et suivants (convention d’indivision) · Code général des impôts, article 746 (droit de partage de 2,5 %)

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