À quoi sert cet outil ?
La question du partage bloque souvent une vente : chacun veut savoir ce qu'il recevra avant de signer. Un chiffre clair, calculé selon le barème officiel, aide les héritiers à se mettre d'accord et à avancer, plutôt que de laisser le bien inoccupé coûter des taxes et de l'entretien.
Chacun reçoit selon sa quote-part, après les frais communs.
Après un décès, le conjoint garde souvent l'usufruit : le barème fixe sa part selon son âge.
Montrer à chacun ce qu'il touchera aide souvent à débloquer la décision.
Prévoyez les frais communs à déduire avant partage : diagnostics, mainlevée d'hypothèque.
Répartir le prix de vente
Ce que l'outil ne calcule pas
Le résultat est une estimation fondée sur les règles générales. Il ne prend pas en compte :
- les accords particuliers entre héritiers (autre répartition, quasi-usufruit sur le prix) ;
- les soultes, créances et comptes entre indivisaires, réglés par le notaire ;
- l'usufruit à durée fixe (article 669 II : 23 % de la valeur par période de 10 ans) ;
- une répartition inégale entre nus-propriétaires : le calcul les partage à parts égales ;
- les impôts propres à chacun (sa part d'impôt sur la plus-value, ses droits) ;
- les procédures en cas de désaccord (article 815-5-1 du Code civil, partage judiciaire).
Dans ces cas, et toujours avant de signer, faites confirmer le calcul par le notaire chargé de la vente.
Le barème de l'usufruit
Quand un bien démembré est vendu, le prix se partage entre l'usufruitier et les nus-propriétaires. Le barème fiscal de l'article 669 du Code général des impôts donne la valeur de l'usufruit selon l'âge de l'usufruitier à la date de la vente :
| Moins de 21 ans | 90 % |
|---|---|
| 21 à 30 ans | 80 % |
| 31 à 40 ans | 70 % |
| 41 à 50 ans | 60 % |
| 51 à 60 ans | 50 % |
| 61 à 70 ans | 40 % |
| 71 à 80 ans | 30 % |
| 81 à 90 ans | 20 % |
| 91 ans et plus | 10 % |
Ce barème est celui du fisc ; les intéressés peuvent convenir d'une autre répartition, ou reporter l'usufruit sur le prix (quasi-usufruit). En indivision, chacun reçoit sa quote-part, après déduction des frais communs. Pour aller plus loin : un héritier refuse de vendre.
Questions fréquentes
Comment partager le prix entre usufruitier et nus-propriétaires ?
On applique en général le barème fiscal de l'article 669 selon l'âge de l'usufruitier à la date de la vente : par exemple 30 % pour un usufruitier de 75 ans, 70 % pour les nus-propriétaires.
Le barème est-il obligatoire ?
C'est le barème fiscal ; les intéressés peuvent convenir d'une autre répartition, ou d'un quasi-usufruit sur le prix. Le notaire conseille la solution adaptée.
Et si un indivisaire refuse de vendre ?
Les indivisaires qui détiennent au moins les deux tiers des droits peuvent demander au notaire d'engager la procédure prévue par l'article 815-5-1 du Code civil ; la vente se fait alors sous le contrôle du tribunal.
Vous vendez une maison, une propriété, un immeuble, un bien atypique ou un terrain ?
Maison, propriété, immeuble, bien atypique ou terrain constructible : parlez-nous-en. On regarde le dossier avec vous, gratuitement et sans engagement, réponse sous 48 heures.
Faire analyser mon bien gratuitementSources : Légifrance, CGI art. 669 ; Code civil art. 621 et 815-5-1 ; BOFiP BOI-ENR-DMTG-10-40-10-50. Vérifié le 25/10/2026.