Votre terrain intéresse un promoteur ? L'impôt sur la plus-value peut fondre de 60 à 85 %. Si vous signez à temps.
Vous possédez un terrain dans une commune où les logements manquent ? Si vous le vendez à un constructeur qui s'engage à y bâtir des logements collectifs, l'impôt sur la plus-value peut fondre de 60 à 85 %. L'avantage est réel, mais il obéit à des règles strictes et à une date limite : la promesse de vente doit être signée au plus tard le 31 décembre 2027.
Un abattement exceptionnel, en plus de la durée de détention
Quand un particulier vend un terrain qui n'est pas sa résidence principale, la plus-value est imposée à 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, après des abattements qui augmentent avec les années de détention. L'article 150 VE du code général des impôts ajoute un abattement exceptionnel, qui s'applique après ces abattements pour durée de détention, sur l'impôt comme sur les prélèvements sociaux.
Son taux dépend de l'endroit et de ce que l'acheteur va construire :
Le dispositif vise les terrains à bâtir, mais aussi les immeubles bâtis destinés à être démolis puis reconstruits. Il est prolongé par la loi de finances pour 2026 : la promesse de vente doit avoir été signée entre le 1er janvier 2024 et le 31 décembre 2027, et la vente définitive conclue au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit. Une promesse signée en novembre 2026 laisse donc jusqu'à fin 2028 pour signer l'acte.
Ce que l'acheteur doit s'engager à faire
L'avantage du vendeur dépend entièrement des engagements de l'acheteur, inscrits dans l'acte de vente. En pratique, il s'agit presque toujours d'un promoteur ou d'un bailleur social :
- Construire des logements collectifs. Un ou plusieurs immeubles d'habitation, neufs, par construction ou après démolition. Un acheteur qui veut bâtir sa maison individuelle n'ouvre pas droit à l'abattement.
- Utiliser le terrain. Le projet doit atteindre au moins 75 % du gabarit maximal autorisé par le plan local d'urbanisme.
- Finir dans les quatre ans. Les logements doivent être achevés dans les quatre ans qui suivent l'achat. À défaut, c'est l'acheteur qui paie une amende de 10 % du prix, pas le vendeur.
Une exclusion compte beaucoup dans les familles : l'abattement ne s'applique pas si le terrain est vendu à son conjoint, partenaire de pacs, concubin, à ses parents ou enfants, ni à une société dont l'un d'eux est associé.
Entre le premier contact avec un promoteur et la promesse, plusieurs mois passent facilement.
Combien cela représente
Exemple chiffré : un terrain vendu à un promoteur en 2027
Cas fictif. Un terrain acheté 150 000 € en 2015 est vendu 450 000 € en 2027, après douze ans de détention, à un promoteur qui s'engage à construire un immeuble. Forfait légal de 7,5 % pour les frais d'achat ; pas de forfait travaux pour un terrain.
| Plus-value brute (450 000 € moins 161 250 €) | 288 750 € |
| Impôt et prélèvements, règles ordinaires | environ 75 700 € |
| Avec l'abattement de 60 % (zone tendue) | environ 30 300 € |
| Avec l'abattement de 85 % (moitié de logements sociaux) | environ 11 400 € |
| Économie possible | de 45 000 € à 64 000 € |
Hors taxes communales ou nationales sur les terrains devenus constructibles, qui peuvent s'ajouter selon la commune et l'histoire du terrain. Le calcul définitif revient au notaire.
Plus la détention est longue, plus l'écart se réduit : après 22 ans, l'impôt sur le revenu a déjà disparu, et seuls les prélèvements sociaux profitent de l'abattement. C'est pour les terrains détenus entre cinq et vingt ans que l'enjeu est le plus fort.
Le calendrier : 2027, peut-être 2029
Au 22 octobre 2026, la date limite reste le 31 décembre 2027. Le 16 octobre, les députés ont adopté, avec l'avis favorable du gouvernement, un amendement qui prolonge le dispositif de deux ans. Mais il fait partie de la première partie du budget 2027, dont le vote a été reporté à début novembre, avant le passage au Sénat et un vote définitif attendu en décembre. Rien n'est acquis.
Le délai paraît confortable ; il ne l'est pas. Un promoteur ne signe pas une promesse sans avoir vérifié le plan local d'urbanisme, la constructibilité réelle, les réseaux, la pollution éventuelle du sol et la faisabilité de son programme. Il faut ensuite négocier le prix et les conditions suspensives, notamment l'obtention du permis de construire. Entre le premier contact et la signature d'une promesse, plusieurs mois passent facilement. Un propriétaire qui y pense au printemps 2027 risque de manquer la fenêtre.
Les pièges à éviter
- Croire que tout terrain en zone tendue est concerné. Sans engagement de construire des logements collectifs, pas d'abattement exceptionnel : seuls les abattements pour durée de détention s'appliquent.
- Négliger les conditions suspensives. Si le permis est refusé ou attaqué, la vente peut ne jamais se faire. Leur durée doit rester compatible avec la date limite de l'acte.
- Diviser le terrain trop vite. Vendre des lots à bâtir à des particuliers peut rapporter davantage dans certains cas, mais sans cet avantage fiscal. Il faut comparer les deux scénarios, après impôt.
- Vendre à un proche ou à sa propre société. L'exclusion familiale fait perdre l'abattement.
Avant toute discussion avec un acheteur, vérifiez ce que permet réellement votre terrain : voyez comment lire le PLU en 6 étapes, les signes qu'un terrain vaut plus qu'une vente classique et, si vous hésitez avec une division, les étapes, délais et coûts d'une division.
Notre approche
Nous étudions les terrains et les biens à potentiel : ce que le PLU permet d'y construire, quels constructeurs peuvent s'y intéresser, et ce que donne chaque scénario de vente une fois l'impôt payé. Le calcul fiscal reste celui de votre notaire ; notre rôle est de trouver le bon acheteur, au bon prix, dans les délais. Faites étudier votre terrain.
Questions fréquentes
Comment savoir si mon terrain est en zone tendue ?
Le classement dépend de la commune (zones A bis, A et B1). Le simulateur du ministère du Logement, votre notaire ou la mairie peuvent vous le confirmer.
L'abattement s'applique-t-il si je vends à un particulier qui construit sa maison ?
Non. L'acheteur doit s'engager à construire un ou plusieurs immeubles de logements collectifs, achevés dans les quatre ans.
Que se passe-t-il si le promoteur ne construit pas ?
C'est lui qui paie une amende égale à 10 % du prix de vente. L'abattement du vendeur n'est pas remis en cause pour autant.
Faut-il avoir signé l'acte avant fin 2027 ?
Non : c'est la promesse de vente qui doit être signée au plus tard le 31 décembre 2027. L'acte doit suivre au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivante.
Le dispositif sera-t-il prolongé jusqu'en 2029 ?
Peut-être. Les députés l'ont voté le 16 octobre 2026, mais le budget 2027 n'est pas adopté. Mieux vaut raisonner avec la date de fin 2027.
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