À quoi sert cet outil ?
L'impôt sur la plus-value peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros, prélevés par le notaire le jour de la vente. Le connaître à l'avance permet de fixer un prix net réaliste, de choisir le bon moment pour vendre (quelques mois peuvent faire gagner une année d'abattement) et d'éviter les mauvaises surprises entre héritiers.
La maison de vacances ou un bien loué : la plus-value est imposable, avec des abattements selon la durée de détention.
La valeur déclarée dans la succession sert de prix d'achat, et la durée de détention court depuis le décès.
Pas de forfait travaux ni de surtaxe, mais une taxe locale possible sur les terrains devenus constructibles.
Changez la date de vente : vous voyez aussitôt ce qu'une année de plus fait gagner.
Calculer l'impôt sur la plus-value
Ce que l'outil ne calcule pas
Le résultat est une estimation fondée sur les règles générales. Il ne prend pas en compte :
- les exonérations particulières : retraités ou personnes en Ehpad sous conditions de ressources, réinvestissement dans une première résidence principale, expropriation…
- la taxe communale ou nationale sur les terrains devenus constructibles ;
- les cas particuliers de réintégration des amortissements en location meublée (résidences de services, amortissements anciens), à vérifier avec le notaire ;
- les non-résidents et les ventes par une société (SCI à l'impôt sur les sociétés, holding) ;
- le démembrement de propriété et les ventes par lots.
Dans ces cas, et toujours avant de signer, faites confirmer le calcul par le notaire chargé de la vente.
Comment le calcul est fait
La plus-value brute est le prix de vente, moins les frais de vente, moins le prix d'achat (ou la valeur déclarée pour un bien hérité ou donné) augmenté des frais d'acquisition et des travaux. Pour un achat, les frais peuvent être remplacés par un forfait de 7,5 % ; pour un bâtiment détenu depuis plus de 5 ans, les travaux non justifiés peuvent être remplacés par un forfait de 15 % du prix d'achat (jamais pour un terrain). En location meublée non professionnelle, les amortissements déduits sont réintégrés pour les ventes depuis le 15 février 2025 : ils réduisent le prix d'achat retenu.
Abattements par année de détention au-delà de la 5e : 6 % par an jusqu'à la 21e année puis 4 % la 22e pour l'impôt ; 1,65 % par an jusqu'à la 21e, 1,60 % la 22e, puis 9 % par an jusqu'à la 30e pour les prélèvements sociaux. La résidence principale est exonérée ; d'autres exonérations existent (prix de 15 000 € ou moins, certains retraités ou personnes en Ehpad sous conditions de ressources, réinvestissement dans une première résidence principale…) et sont à vérifier avec le notaire.
Le projet de budget 2027 contient des propositions sur la plus-value immobilière (durée d'exonération notamment). Elles sont encore en discussion au Parlement : elles ne sont pas appliquées dans ce calcul. Pour aller plus loin : plus-value immobilière et budget 2027.
Questions fréquentes
Quand ne paie-t-on plus d'impôt sur la plus-value ?
Après 22 ans de détention pour l'impôt sur le revenu (19 %) et après 30 ans pour les prélèvements sociaux (17,2 %). La résidence principale est toujours exonérée.
Peut-on utiliser le forfait de 7,5 % pour un bien hérité ?
Non : le forfait de 7,5 % ne vaut que pour un achat. Pour un bien hérité ou donné, on retient les frais réellement payés (droits et frais d'acte). Le forfait travaux de 15 % reste possible pour un bâtiment détenu depuis plus de 5 ans.
Quand s'applique la surtaxe ?
Quand la plus-value imposable à l'impôt sur le revenu dépasse 50 000 € par vendeur, sauf pour les terrains à bâtir. Son taux va de 2 % à 6 %.
Quelle date retenir pour un bien hérité ?
La date du décès : c'est elle qui fait courir la durée de détention, et la valeur déclarée dans la succession sert de prix d'acquisition.
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Faire analyser mon bien gratuitementSources : Service-public.gouv.fr, fiche F10864 (vérifiée le 15/04/2026) ; Légifrance, CGI art. 150 U, 150 VB, 150 VC, 200 B, 1609 nonies G ; BOFiP BOI-RFPI-PVI. Vérifié le 25/10/2026.