La loi protège le vendeur qui ne savait pas. Elle ne protège pas celui qui se tait.
Oui, on peut vendre une maison en mauvais état sans faire de travaux, et un particulier peut écarter la garantie des vices cachés par une clause de l'acte de vente (article 1643 du Code civil). Cette clause ne protège que le vendeur de bonne foi : elle tombe s'il connaissait le défaut, s'il a fait lui-même les travaux en cause ou si un diagnostic obligatoire manque. Un héritier qui n'a jamais habité la maison est donc souvent bien protégé, à condition de dire ce qu'il sait.
Ce que dit la loi
Le vendeur garantit l'acheteur contre les défauts cachés qui rendent la maison impropre à son usage, ou qui l'auraient fait renoncer à l'achat ou payer moins cher (article 1641 du Code civil). Il ne répond pas des défauts apparents, que l'acheteur a pu constater lui-même pendant les visites (article 1642). Une toiture qui fuit visiblement, des fissures en façade ou un plancher affaissé ne sont donc pas des vices cachés.
Surtout, l'article 1643 permet au vendeur qui ignorait le vice de stipuler qu'il ne sera tenu à aucune garantie. C'est la clause d'exclusion des vices cachés, présente dans la plupart des ventes entre particuliers ; le notaire la rédige.
Quand la clause ne protège plus
La clause ne vaut que pour le vendeur de bonne foi. Trois situations se présentent :
Héritier qui découvre la maison, propriétaire qui n'a jamais rien constaté : la clause joue.
Écrit dans l'acte, le défaut n'est plus caché : l'acheteur achète en connaissance de cause.
Défaut connu et passé sous silence, ou travaux faits vous-même à l'origine du défaut : la clause est sans effet.
Sur ce dernier point, la Cour de cassation est constante : le vendeur qui a réalisé lui-même les travaux à l'origine du vice est assimilé à un professionnel, réputé le connaître (3e chambre civile, 19 octobre 2023, n° 22-15.536). Le vendeur professionnel de l'immobilier ne peut pas non plus s'abriter derrière la clause.
Attention aussi à ce que la clause ne couvre pas. Le 13 février 2025 (n° 23-17.636), la Cour de cassation a jugé qu'une clause excluant les vices apparents et cachés n'empêchait pas l'acheteur d'agir pour une servitude non déclarée, en l'occurrence une canalisation d'eaux usées passant sous la maison. Tout ce que vous savez du terrain (passages, canalisations, accords avec un voisin) doit figurer dans l'acte.
Un défaut déclaré dans l'acte n'est plus un vice caché.
Le cas des héritiers
Un héritier qui n'a jamais habité la maison ignore souvent ses défauts : il est exactement dans la situation que prévoit l'article 1643, et la clause le protège. Sauf s'il a appris quelque chose : un dégât des eaux mentionné dans les papiers du défunt, un devis de charpente retrouvé dans un tiroir, un sinistre déclaré à l'assurance. Ces informations doivent être transmises à l'acheteur. Les taire expose à une action pour dissimulation (réticence dolosive), contre laquelle aucune clause ne protège.
Un exemple, présenté comme tel : trois frères et sœurs vendent la maison de leur mère dans le Médoc, fermée depuis deux ans. En la vidant, ils trouvent une facture de traitement contre les termites datée de 2009. Ils la remettent au notaire, qui l'annexe à l'acte : l'acheteur ne pourra pas dire qu'on la lui a cachée.
Un diagnostic manquant fait tomber la protection. Si un diagnostic obligatoire (amiante, termites, gaz, électricité, assainissement…) manque ou n'est plus valable le jour de l'acte, le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante (article L. 271-4 du Code de la construction et de l'habitation).
Les diagnostics à fournir pour une maison dégradée
L'état de la maison ne dispense d'aucun diagnostic. Selon les cas, le dossier comprend : le DPE, l'audit énergétique si la maison est classée E, F ou G, le plomb (construction avant 1949), l'amiante (permis délivré avant le 1er juillet 1997), l'électricité et le gaz (installations de plus de quinze ans), l'assainissement non collectif, les termites dans les zones concernées et l'état des risques. Ces documents protègent aussi le vendeur : un défaut décrit dans un diagnostic n'est plus caché.
Combien de temps l'acheteur peut-il agir ?
L'acheteur dispose de deux ans à compter de la découverte du vice (article 1648 du Code civil), sans pouvoir agir plus de vingt ans après la vente (Cour de cassation, chambre mixte, 21 juillet 2023).
Exemple chiffré : le calendrier du risque après la vente
Cas fictif. Une maison est vendue le 15 mars 2027 ; l'acheteur découvre une infiltration en sous-sol le 10 janvier 2029.
| Point de départ du délai | la découverte, le 10 janvier 2029 |
| Délai pour agir | deux ans |
| Action possible jusqu'au | 10 janvier 2031 |
| Limite absolue, quel que soit le vice | 15 mars 2047 |
Si le vendeur ignorait l'infiltration et que l'acte contient la clause, l'action a peu de chances d'aboutir.
Vendre au juste prix une maison « dans son jus »
Une maison à rénover se vend, à condition de viser les bons acheteurs : familles prêtes à rénover, artisans, investisseurs, voisins qui veulent s'agrandir. Ils déduisent du prix ce qu'ils imaginent devoir dépenser ; un dossier complet (diagnostics, plans, factures, photos honnêtes) évite qu'ils surestiment ce coût par prudence. Pour les cas plus lourds, voyez comment vendre une maison frappée d'un arrêté de péril ; si les héritiers ne s'entendent pas, ce que l'on peut faire quand l'un d'eux refuse de vendre.
Notre approche
Nous intervenons sur les maisons à rénover, fermées ou héritées, de La Rochelle au Pays basque. Nous faisons le point avec vous sur l'état du bien et les documents à réunir, en lien avec votre notaire, puis nous ciblons les acheteurs de ce type de maison, au prix du marché. Voir notre page vendre un bien difficile à vendre.
Questions fréquentes
Peut-on vendre une maison en mauvais état sans faire de travaux ?
Oui. Aucune règle n'oblige à rénover une maison avant de la vendre : il faut seulement fournir les diagnostics obligatoires et dire honnêtement ce que l'on sait de son état.
La clause d'exclusion des vices cachés protège-t-elle vraiment le vendeur ?
Oui, s'il est de bonne foi. Elle tombe si le vendeur connaissait le défaut, s'il a réalisé lui-même les travaux en cause, s'il est professionnel ou si le diagnostic correspondant manque.
Un héritier qui n'a jamais habité la maison est-il responsable des défauts ?
Il doit la garantie comme tout vendeur, mais la clause d'exclusion le protège s'il ignorait le défaut. Il doit en revanche signaler ce qu'il a appris : factures, sinistres, travaux.
Quels diagnostics faut-il fournir pour une maison très dégradée ?
Les mêmes que pour toute maison : DPE, audit énergétique si elle est classée E, F ou G, et selon son âge et son emplacement plomb, amiante, électricité, gaz, assainissement, termites et état des risques.
Combien de temps l'acheteur peut-il se retourner contre le vendeur ?
Deux ans à compter de la découverte du vice, et au plus tard vingt ans après la vente.
Votre bien ressemble à ce cas ?
Parlez-nous-en : on regarde le dossier avec vous, sans engagement.
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