Hériter d'une maison, c'est souvent hériter d'abord d'une facture. Avec une date limite.
Hériter d'une maison, c'est souvent hériter d'abord d'une facture. Les droits de succession tombent dans les six mois, les charges courent, et le projet de budget 2027 pourrait changer l'intérêt d'attendre avant de vendre. Ce qui pousse aujourd'hui certains héritiers à accélérer.
Six mois, pas un de plus
La déclaration de succession doit être déposée dans les six mois du décès, lorsque celui-ci a eu lieu en France métropolitaine. Les droits sont payés au moment du dépôt. Passé ce délai, des intérêts de retard de 0,20 % par mois s'appliquent, et une majoration peut s'y ajouter après une mise en demeure de l'administration.
Le problème est simple : la maison ne se transforme pas en argent en six mois. Entre le tri, les diagnostics, la mise en vente, la promesse et l'acte, il faut compter plusieurs mois, souvent davantage si les héritiers ne sont pas tous d'accord. Beaucoup découvrent donc qu'ils doivent payer avant d'avoir vendu.
Un paiement fractionné existe : trois versements sur un an, ou sept versements sur trois ans lorsque la succession est composée au moins pour moitié de biens non liquides, comme une maison. Il doit être demandé dans la déclaration, avec des garanties, et il a un coût. Il donne du temps, il ne règle pas le fond.
Combien, concrètement ?
Un enfant bénéficie d'un abattement de 100 000 € par parent, puis d'un barème progressif de 5 à 45 %. Le calcul est vite fait sur une maison de famille ordinaire.
Exemple chiffré : deux enfants héritent d'une maison de 400 000 €
Cas fictif, sans autre bien dans la succession ni donation antérieure.
| Part de chaque enfant | 200 000 € |
| Après l'abattement de 100 000 € | 100 000 € |
| Droits de chaque enfant (barème en ligne directe) | environ 18 200 € |
| À payer par la famille dans les six mois | environ 36 400 € |
Hors frais de notaire. À cela s'ajoutent, tant que la maison n'est pas vendue, la taxe foncière, l'assurance et l'entretien minimum : plusieurs milliers d'euros par an pour un bien qui ne rapporte rien.
La question n'est pas seulement ce que vaut la maison, mais en combien de temps on peut la vendre.
Ce que le budget 2027 pourrait changer
Le projet de loi de finances pour 2027 ne touche ni au barème des successions ni aux abattements. Mais deux sujets en discussion concernent directement les héritiers qui hésitent à vendre.
La plus-value du bien hérité
Quand un héritier vend, son prix d'achat est la valeur retenue dans la déclaration de succession. Si le bien se vend plus cher, la différence est une plus-value, imposée à 36,2 % (19 % d'impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux), avec des abattements qui ne commencent qu'après cinq ans de détention.
En commission des finances, un amendement a proposé d'inverser cette logique à partir de 2027 : un abattement de 100 % la première année, puis dégressif de 10 points par an, et plus rien au-delà de dix ans, avec un prix d'achat revalorisé selon l'inflation. S'il était adopté, vendre vite après une succession deviendrait fiscalement le meilleur choix, et attendre coûterait de plus en plus cher.
Au 17 octobre 2026, cet amendement n'est pas voté. La commission a rejeté la partie « recettes » du budget et la séance repart du texte du gouvernement : il doit être redéposé et adopté, puis passer le Sénat. Vote définitif attendu en décembre.
Le logement que l'on ne pourra plus louer
Louer en attendant de vendre semble une bonne idée. Mais depuis 2025, un logement classé G au diagnostic de performance énergétique ne peut plus être proposé à la location pour un nouveau bail, et les logements classés F suivront au 1er janvier 2028, sauf assouplissement en discussion. Pour beaucoup de maisons de famille, l'option « louer » se referme.
Les héritiers les plus exposés
Une succession composée presque uniquement d'une maison : les droits doivent pourtant être payés en argent.
Chaque désaccord ajoute des mois, pendant que les charges et les intérêts courent.
Grande maison, bien dégradé, terrain, bien occupé : la vente prend naturellement plus de temps.
Dans ces situations, la question n'est pas seulement « combien vaut la maison ? », mais « en combien de temps peut-on la vendre, et à qui ? ». Voir aussi vendre ou diviser d'abord dans une succession et, si la famille se divise, que faire quand un héritier refuse de vendre.
Les erreurs qui coûtent le plus cher
- Attendre le cinquième mois pour s'occuper de la maison : à ce stade, la vente ne peut plus financer les droits à temps.
- Sous-évaluer le bien dans la déclaration pour payer moins de droits : l'écart réapparaît en plus-value à la revente, et expose à un redressement.
- Louer un logement énergivore pour « voir venir » : un locataire en place complique la vente, et le bail peut devenir impossible à renouveler.
Notre approche
Nous intervenons sur les biens que le marché classique peine à absorber, en lien avec le notaire de la famille. Notre rôle : dire rapidement ce que vaut le bien dans son état actuel, quels acheteurs peuvent s'y intéresser, et dans quel délai. Chaque succession est différente : présentez-nous la vôtre.
Questions fréquentes
Peut-on payer les droits de succession après avoir vendu la maison ?
Pas automatiquement : les droits sont dus au dépôt de la déclaration, dans les six mois. Un paiement fractionné ou des intérêts de retard permettent d'attendre la vente, mais ils ont un coût.
Le notaire peut-il payer les droits avec le prix de vente ?
Oui, si la vente a lieu avant l'échéance. Sinon, il faut trouver une autre solution de financement ou demander un paiement fractionné.
Vendre vite fait-il payer une plus-value ?
Seulement si le prix dépasse la valeur déclarée dans la succession, frais compris. Une valeur déclarée réaliste limite ce risque.
Le budget 2027 augmente-t-il les droits de succession ?
Non : le projet ne modifie ni le barème ni les abattements des successions. Les changements discutés portent sur la plus-value et sur les donations d'argent.
Votre bien ressemble à ce cas ?
Parlez-nous-en : on regarde le dossier avec vous, sans engagement.
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