Les députés ont rejeté toutes les hausses sur les successions. La vraie question, pour vendre, reste la valeur déclarée.
Les successions ont occupé une longue séance du budget 2027. Le 16 octobre 2026, les députés ont rejeté toutes les hausses soumises au vote, dont plusieurs qui auraient changé la fiscalité de la revente d'un bien hérité. Ce qui reste en jeu concerne surtout les donations. Pour les héritiers qui vendent, le point clé reste le même : la valeur déclarée dans la succession.
Ce qui ne change pas
Le projet de budget 2027 ne modifie ni le barème des droits de succession, ni les abattements. Un enfant bénéficie toujours de 100 000 € d'abattement par parent, avant un barème progressif de 5 % à 45 %. Le délai de rappel des donations reste de quinze ans. La déclaration de succession doit toujours être déposée, et les droits payés, dans les six mois du décès lorsqu'il a eu lieu en France métropolitaine.
Ce que les députés ont rejeté
Parmi les 19 amendements rejetés le 16 octobre, trois concernaient directement les héritiers qui vendent. Ils visaient les plus-values dites « latentes » : aujourd'hui, la plus-value accumulée par le défunt s'efface à son décès. L'héritier qui revend calcule sa propre plus-value à partir de la valeur retenue dans la déclaration de succession, et non du prix payé à l'origine. Ces amendements proposaient de garder le prix d'achat du défunt, ou de taxer la plus-value au moment de la transmission. Tous ont été rejetés, de même que l'intégration de l'assurance-vie dans la succession et la suppression de l'avantage du démembrement.
Un amendement inverse, qui exonérait la maison de famille jusqu'à 300 000 €, a lui aussi été rejeté. Les règles de la succession immobilière restent donc celles que nous connaissons.
Sous-évaluer la maison pour payer moins de droits se paie souvent à la revente.
Ce qui reste en discussion
Le texte du gouvernement prévoit, pour 2027, un régime temporaire de dons d'argent aux 18-50 ans : taux de 6 % jusqu'à 100 000 € par donateur et par bénéficiaire. Les députés ont étendu cette fenêtre à toute l'année 2027 et porté le don d'argent exonéré de 31 865 € à 100 000 €. Il prévoit aussi de durcir le régime de certains contrats d'assurance-vie pour les décès à partir du 1er juillet 2027.
Au 22 octobre 2026, rien n'est définitif. Ces mesures font partie de la première partie du budget, dont le vote a été reporté à début novembre. Si elle était rejetée, le texte partirait au Sénat dans sa version initiale, sans les amendements adoptés. Vote final attendu en décembre.
Pour un héritier qui vend, cette fenêtre peut compter : vendre la maison héritée puis transmettre une partie du prix à ses propres enfants, en argent, pourrait coûter beaucoup moins cher en 2027 qu'aujourd'hui.
La valeur déclarée, clé de la revente
Puisque la plus-value repart de la valeur inscrite dans la déclaration de succession, cette valeur commande à la fois les droits et l'impôt à la revente :
Exemple chiffré : deux façons de déclarer la même maison
Cas fictif. Deux enfants héritent d'une maison qui vaut 300 000 € sur le marché. Ils la revendent 300 000 € un an plus tard. Frais de vente et droits payés non déduits, pour simplifier.
| Déclarée 300 000 € : plus-value à la revente | 0 € |
| Déclarée 240 000 € : droits économisés (2 × 30 000 € à 20 %) | environ 12 000 € |
| Déclarée 240 000 € : plus-value imposable à la revente (36,2 %) | environ 21 700 € |
| Sous-évaluer coûte, au bout du compte | environ 9 700 € de plus |
Sans compter le risque de redressement : l'administration peut contester une valeur trop basse, surtout si le bien est revendu peu après.
Le calcul de la plus-value d'un bien hérité suit ensuite les règles ordinaires : prix d'acquisition égal à la valeur déclarée, majoré des frais (droits de succession et frais d'acte liés au bien), abattements comptés à partir de la date du décès. Si la maison était la résidence principale du défunt et qu'elle était occupée au jour du décès par son conjoint, son partenaire de pacs ou ses enfants mineurs, un abattement de 20 % s'applique sur sa valeur pour les droits de succession.
Vendre en 2027 : les bons réflexes
- Faire estimer la maison au prix du marché, avec des ventes comparables, avant de signer la déclaration.
- Anticiper le paiement des droits : les héritiers doivent souvent payer avant d'avoir vendu, d'où l'intérêt de mettre en vente tôt.
- Ne pas brader par précipitation : voyez comment vendre vite un bien hérité sans le brader.
- Régler les désaccords tôt : en indivision, la vente demande en principe l'accord de tous ; voyez les 4 façons de sortir de l'impasse.
Notre approche
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Questions fréquentes
Les droits de succession augmentent-ils en 2027 ?
Non. Le projet de budget ne touche ni au barème ni aux abattements, et les hausses proposées par amendement ont été rejetées le 16 octobre 2026.
Vendre une maison héritée fait-il payer une plus-value ?
Seulement si le prix de vente dépasse la valeur retenue dans la déclaration de succession, frais compris. La résidence principale de l'héritier, elle, est exonérée.
Peut-on déclarer la maison moins cher pour payer moins de droits ?
C'est risqué : l'écart réapparaît en plus-value à la revente, et l'administration peut redresser une valeur trop basse.
Que deviennent les mesures votées si le budget est rejeté ?
Si la première partie est rejetée, le texte part au Sénat dans sa version initiale, sans les amendements adoptés par les députés.
Faut-il attendre le budget pour vendre ?
Rarement : la fiscalité de la revente d'un bien hérité ne change pas, alors que les charges et le délai de six mois courent.
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