La maison attend, les volets fermés. Le fisc, lui, compte les jours.
Quand un parent entre en EHPAD, sa maison reste souvent fermée, en attendant. Or le temps compte : vendue dans les deux ans, elle peut échapper à tout impôt sur la plus-value ; un an plus tard, la facture peut dépasser 10 000 €. Les règles d'aujourd'hui, et ce que le budget 2027 pourrait changer.
Une exonération qui ne dure que deux ans
La maison où l'on vit est exonérée de plus-value quand on la vend. Mais un parent entré en maison de retraite ne l'habite plus : au jour de la vente, ce n'est plus sa résidence principale. Le Code général des impôts prévoit donc une exonération spéciale pour les personnes qui résident dans un établissement pour personnes âgées (EHPAD, résidence autonomie, petite unité de vie) ou pour adultes handicapés (foyer de vie, foyer d'accueil médicalisé, maison d'accueil spécialisée).
Quatre conditions doivent être remplies en même temps :
- La maison était sa résidence principale avant l'entrée dans l'établissement.
- Elle est restée vide depuis son départ : ni louée, ni prêtée, même gratuitement, même quelques semaines. Seuls le conjoint, le concubin ou une personne à charge qui y vivaient déjà peuvent continuer à l'occuper.
- Ses revenus sont modestes : le revenu fiscal de référence de l'avant-dernière année ne dépasse pas un plafond fixé chaque année (30 024 € pour une part pour une vente en 2026, majoré par demi-part), et il n'était pas redevable de l'impôt sur la fortune immobilière cette même année.
- L'acte de vente est signé moins de deux ans après l'entrée dans l'établissement. C'est la date de l'acte chez le notaire qui compte, pas celle du compromis.
Ce que le vote d'octobre 2026 pourrait changer
Deux ans, c'est court : il faut accepter l'idée de vendre, vider la maison, parfois obtenir l'accord d'un juge, puis trouver un acheteur.
Au 18 octobre 2026, rien n'est définitif. Le 16 octobre, l'Assemblée nationale a adopté en séance l'amendement I-339 au projet de loi de finances pour 2027 : il remplace « deux » par « trois » ans dans cette exonération. Elle a aussi adopté l'amendement I-367, qui garderait l'exonération d'une ancienne résidence principale habitée au moins 22 ans, vendue dans les 36 mois du départ, sans avoir été louée. Ces votes peuvent encore tomber : vote de la première partie du budget prévu le 20 octobre, puis Sénat. Aucune date d'application n'est fixée.
Mieux vaut donc préparer la vente comme si la règle des deux ans restait en place. Si l'allongement est confirmé, ce sera une marge de sécurité, pas une raison d'attendre.
Si l'allongement est confirmé, ce sera une marge de sécurité, pas une raison d'attendre.
Combien coûte un délai dépassé
Hors exonération, la plus-value est imposée à 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec des abattements selon la durée de détention : exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans. Même ancienne, une maison vendue hors délai coûte rarement rien.
Exemple chiffré : la même vente, avant et après l'échéance
Cas fictif. Une mère a acheté sa maison 120 000 € en juin 2003. Elle entre en EHPAD en mars 2025 ; ses revenus sont sous le plafond. La maison se vend 260 000 € au début de 2027, après 23 ans de détention. Calcul avec les forfaits légaux de 7,5 % pour les frais d'achat et de 15 % pour les travaux.
| Prix d'achat majoré des forfaits | 147 000 € |
| Plus-value brute | 113 000 € |
| Impôt sur le revenu (plus de 22 ans de détention) | 0 € |
| Acte signé en février 2027, dans les deux ans | 0 € |
| Acte signé en avril 2027 : prélèvements sociaux de 17,2 % après 37 % d'abattement | environ 12 200 € |
Détenue moins de 22 ans, la maison supporterait aussi l'impôt sur le revenu. Ordres de grandeur illustratifs : le notaire fait le calcul exact.
Si le délai est dépassé, tout n'est pas perdu : un parent retraité aux revenus très faibles peut relever d'une autre exonération, réservée aux titulaires d'une pension de vieillesse sous un plafond de revenus plus bas. Le notaire le vérifie avant de calculer l'impôt.
Les étapes, dans l'ordre
- Noter la date d'entrée et l'échéance. Comptez deux ans jusqu'à l'acte, et visez une mise en vente au plus tard au bout de dix mois.
- Vérifier les conditions. Avis d'imposition de l'avant-dernière année, absence d'impôt sur la fortune immobilière, maison restée vide.
- Savoir qui signera. Le parent lui-même, un proche muni d'une procuration ou d'une habilitation familiale ; sous tutelle, la vente du logement exige l'autorisation du juge, ce qui ajoute plusieurs mois.
- Vider et diagnostiquer. Tri des affaires, puis diagnostics obligatoires, dont le DPE, et un audit énergétique si la maison est classée E, F ou G.
- Fixer le prix sur les ventes réelles. Comparez avec les ventes du secteur, pas avec les annonces.
- Faire mentionner l'exonération dans l'acte. Le notaire indique son fondement ; aucune déclaration n'est à déposer.
Une maison fermée depuis des mois se présente mal, et les acheteurs le chiffrent largement : aérer, nettoyer et ouvrir les volets change souvent l'offre.
Les erreurs qui font perdre l'exonération
- Louer ou prêter la maison en attendant pour couvrir les frais d'EHPAD : même un petit-enfant logé gratuitement quelques mois suffit à tout faire perdre.
- Confondre compromis et acte : un compromis signé avant l'échéance ne protège pas si l'acte est signé après.
- Attendre la dernière année : entre l'offre et l'acte, comptez trois mois, davantage avec une autorisation du juge.
- Oublier qu'un décès change tout : si le parent décède avant la vente, la maison entre dans la succession et les enfants vendent avec d'autres règles, souvent en indivision.
Si la maison ne trouve pas preneur, voyez les vraies causes d'une maison invendue. Si elle revient aux enfants, lisez faut-il vendre ou diviser d'abord dans une succession, et en cas de blocage, que faire quand un héritier refuse de vendre.
Notre approche
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Questions fréquentes
Le délai de deux ans court-il à partir de l'entrée en EHPAD ou du départ de la maison ?
De l'entrée dans l'établissement, à condition d'y résider sans interruption. Si le parent a d'abord vécu chez un enfant, la maison doit être restée vide depuis son départ.
Peut-on louer la maison pour payer l'EHPAD ?
Oui, mais l'exonération est alors perdue, même pour une location courte ou un prêt gratuit. Il faut comparer le loyer espéré à l'impôt qui sera dû à la vente.
Le délai de trois ans est-il déjà en vigueur ?
Non. Au 18 octobre 2026, il a seulement été adopté par l'Assemblée nationale en première lecture, dans le projet de budget 2027, et peut encore être supprimé.
Les enfants peuvent-ils signer la vente à la place du parent ?
Oui, avec une procuration notariée ou une habilitation familiale. Si le parent est sous tutelle, la vente de son logement doit être autorisée par le juge.
Que se passe-t-il si le parent décède avant la vente ?
La maison entre dans la succession. Les héritiers la reçoivent à sa valeur au jour du décès, et la plus-value se calcule à partir de cette valeur.
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